Oneri di urbanizzazione per una casa nuova: quanto costano

Gli oneri di urbanizzazione sono il contributo che paghi al Comune quando ritiri il permesso di costruire la tua casa nuova, insieme a una quota del costo di costruzione. Quanto valgono lo decide il Comune, sulle tabelle che la regione fissa per classi di Comuni. In Emilia-Romagna, dove le tabelle sono regionali e pubbliche, una casa nuova paga da 51,11 a 232,32 € al metro quadro di superficie utile: su 100 m² fa da circa 5.100 a circa 23.200 €, secondo quanto è grande il Comune e dove sta il terreno. In un Comune toscano che abbiamo letto, Figline e Incisa Valdarno, si paga da 46,31 a 67,92 € al metro cubo.

Qui sotto trovi cosa coprono, chi decide la cifra, i due esempi con i calcoli, quando si pagano, chi è esente e come farti dare l’importo esatto prima di firmare il preventivo della casa. Non è una consulenza: l’importo del tuo caso lo calcola l’ufficio tecnico del tuo Comune sul progetto, con il tuo tecnico.

Cosa sono gli oneri di urbanizzazione

Il riferimento è l’art. 16 del D.P.R. 380/2001, il Testo Unico dell’Edilizia. Il comma 1 dice che il rilascio del permesso di costruire comporta un contributo “commisurato all’incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione”. Sono quindi due quote distinte, che spesso si chiamano insieme “oneri”.

Gli oneri di urbanizzazione pagano le opere pubbliche che rendono abitabile una zona:

• primaria (comma 7): strade residenziali, spazi di sosta e parcheggio, fognature, rete idrica, reti dell’energia elettrica e del gas, pubblica illuminazione, verde attrezzato, e dal comma 7-bis anche i cavidotti per le reti di telecomunicazioni;
• secondaria (comma 8): asili nido e scuole, mercati di quartiere, delegazioni comunali, edifici religiosi, impianti sportivi e aree verdi di quartiere, centri sociali e attrezzature culturali e sanitarie.

Abbiamo riletto gli articoli su normattiva.it il 02/10/2026: l’atto risulta aggiornato al 28/02/2026, l’art. 16 è in vigore nel testo dal 17/07/2020 e l’art. 17 dal 15/09/2020.

Chi decide quanto si paga

Non esiste una tariffa nazionale. Il comma 4 dell’art. 16 affida la cifra a una delibera del consiglio comunale, presa sulle tabelle parametriche che la regione definisce per classi di Comuni: contano l’ampiezza e l’andamento demografico del Comune, le sue caratteristiche geografiche e le destinazioni di zona del piano urbanistico. Dove la regione non ha fatto le tabelle, il Comune provvede da solo in via provvisoria (comma 5). Ogni cinque anni gli oneri vanno aggiornati (comma 6).

Per questo due case identiche, in due Comuni vicini, possono pagare cifre molto diverse. E per questo non pubblichiamo una media nazionale: non ne esiste una con una fonte.

Quanto costano: due esempi letti alla fonte

Emilia-Romagna: tabelle regionali al metro quadro

In Emilia-Romagna le tabelle sono fissate dalla delibera dell’Assemblea legislativa 186/2018, che attua gli artt. 16 e 19 del D.P.R. 380/2001. L’ultimo aggiornamento quinquennale dei valori è la delibera di Giunta 91 del 22/01/2024: ha applicato la variazione ISTAT del costo di costruzione fra ottobre 2018 e ottobre 2023, pari al 19,14%, e vale in tutta la regione dalla pubblicazione sul Bollettino, senza bisogno di una delibera comunale. Per la residenza l’unità di misura è il metro quadro di superficie utile.

Classe del Comune	Fuori dal territorio urbanizzato	Dentro il territorio urbanizzato	Su 100 m², dentro e fuori
I: capoluoghi e Comuni da 50.000 abitanti	232,32 €/m²	127,78 €/m²	da 12.778 a 23.232 €
II: da 15.000 a 50.000 abitanti	185,86 €/m²	102,22 €/m²	da 10.222 a 18.586 €
III: da 5.000 a 15.000 abitanti	139,39 €/m²	76,67 €/m²	da 7.667 a 13.939 €
IV: sotto i 5.000 abitanti	92,93 €/m²	51,11 €/m²	da 5.111 a 9.293 €

Fonte: D.A.L. Emilia-Romagna 186/2018, Tabella 2 aggiornata dalla D.G.R. 91/2024, nuova costruzione residenziale, oneri U1 (primaria) più U2 (secondaria). La colonna “su 100 m²” è una moltiplicazione nostra.

Tre dettagli spostano la cifra. I Comuni confinanti con un capoluogo, quelli sulla via Emilia e quelli sulla costa salgono di una classe. Nelle aree permeabili dentro il territorio urbanizzato ma senza infrastrutture si paga come fuori. E il consiglio comunale può modulare i valori fino al 15%, in più o in meno (punti 1.2.1 e 1.2.11 della delibera).

Toscana: un Comune al metro cubo

In Toscana gli oneri sono deliberati dai Comuni. A Figline e Incisa Valdarno, nella Città Metropolitana di Firenze, le tabelle in vigore dal 01/01/2026 chiedono per una nuova costruzione residenziale 46,31 € al metro cubo nella zona A urbana e 67,92 € al metro cubo nelle altre zone urbane e nel territorio extraurbano. Ogni 100 m³ di volume fanno da 4.631 a 6.792 €.

Qui l’unità è il volume, non la superficie. Come esempio di calcolo, una casa di 100 m² su un piano con 3 metri di altezza lorda fa 300 m³, cioè da 13.893 a 20.376 €. Ma il modo di misurare il volume lo stabiliscono le regole del Comune, e il numero vero lo dà il tuo progettista.

Il confronto fra i due esempi insegna una cosa sola: unità di misura, zone e classi cambiano da una regione all’altra, quindi un numero letto altrove non vale per il tuo terreno.

Il costo di costruzione, l’altra quota

La seconda quota del contributo è una parte del costo di costruzione. Il comma 9 dell’art. 16 la fissa fra il 5 e il 20% di un costo che la regione determina con riferimento all’edilizia agevolata, con maggiorazioni fino al 50% per gli edifici con caratteristiche superiori. Fra un aggiornamento regionale e l’altro il costo si adegua ogni anno all’indice ISTAT.

A Figline e Incisa Valdarno la base del costo di costruzione è di 301,19 € al metro quadro, ma la percentuale per il residenziale in quel documento non è tabellata, quindi non pubblichiamo un importo. In Emilia-Romagna la quota si calcola con coefficienti regionali che la delibera di Giunta 1210 del 21/07/2025 ha aggiornato.

Quando e come si pagano

• Gli oneri di urbanizzazione si versano al Comune quando ti viene rilasciato il permesso di costruire. Su tua richiesta possono essere rateizzati (art. 16, comma 2).
• La quota del costo di costruzione si paga in corso d’opera, con le modalità e le garanzie del Comune, non oltre sessanta giorni dalla fine dei lavori (comma 3).
• A scomputo, in tutto o in parte, puoi impegnarti a realizzare tu le opere di urbanizzazione, con le garanzie stabilite dal Comune: le opere passano poi al patrimonio comunale (comma 2). È una strada che riguarda di solito le lottizzazioni, non la singola casa su un lotto già servito.

Pagare in ritardo costa. L’art. 42 del D.P.R. 380/2001 aumenta il contributo del 10% se versi entro i centoventi giorni successivi alla scadenza, del 20% nei sessanta giorni dopo e del 40% nei sessanta ancora successivi. Le regioni possono prevedere sanzioni più alte, fino al doppio.

Per questo conviene mettere gli oneri nel piano dei pagamenti insieme agli acconti della casa: la data del rilascio del permesso è una scadenza che arriva prima del cantiere. Come gli oneri si sommano alle altre voci escluse dal prezzo della casa lo mostriamo nella guida su quanto costa costruire una casa da zero.

Chi è esente o paga meno

L’art. 17 del D.P.R. 380/2001 elenca riduzioni ed esoneri. Quelli che possono riguardare chi costruisce una casa:

• edilizia convenzionata (comma 1): se ti impegni con una convenzione con il Comune su prezzi di vendita e affitti, paghi solo gli oneri di urbanizzazione;
• prima abitazione (comma 2): il contributo è pari a quello dell’edilizia residenziale pubblica, se hai i requisiti indicati dalla normativa di settore;
• zona agricola (comma 3, lettera a): niente contributo per le residenze in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell’imprenditore agricolo a titolo principale;
• case unifamiliari (comma 3, lettera b): niente contributo per ristrutturazioni e ampliamenti fino al 20%;
• rigenerazione e recupero (comma 4-bis): almeno il 20% in meno, e i Comuni possono ridurre ancora.

Un’avvertenza sulla zona agricola: se la destinazione d’uso di una casa costruita con l’esonero cambia nei dieci anni dopo la fine dei lavori, il contributo è dovuto nella misura massima della nuova destinazione (art. 19, comma 3). Chi cerca un terreno agricolo per una casa prefabbricata trova il resto nella guida sulla casa prefabbricata su terreno agricolo.

Una casa prefabbricata paga meno?

No. Una casa prefabbricata è una nuova costruzione come una casa in muratura: serve lo stesso permesso di costruire e si paga lo stesso contributo, calcolato su superficie o volume, zona e Comune. Il sistema costruttivo, che sia legno a telaio, X-Lam o acciaio, non entra nel calcolo.

Cambia invece dove gli oneri stanno nei preventivi. Nessun listino dei produttori li comprende: nelle nostre pagine prezzi delle case prefabbricate chiavi in mano oneri, costo di costruzione e parcelle tecniche sono fra le voci sempre escluse, insieme a terreno, fondazioni e allacciamenti. Se confronti due offerte, aggiungili a entrambe allo stesso modo.

Come conoscere l’importo prima di firmare

L’importo esatto si conosce solo sul progetto, ma un ordine di grandezza puoi averlo prima di impegnarti con il costruttore:

1. Chiedi all’ufficio tecnico del Comune la delibera in vigore sugli oneri e sul costo di costruzione: è un atto pubblico, spesso pubblicato sul sito del Comune.
2. Fatti dire dal tecnico la classe del Comune, la zona del terreno e l’unità di misura (metro quadro di superficie utile o metro cubo di volume).
3. Fai il calcolo sulla superficie o sul volume del progetto che stai valutando, con la quota del costo di costruzione a parte.
4. Verifica le riduzioni: prima abitazione, convenzione, eventuali riduzioni decise dal Comune.
5. Metti la cifra nel conto totale, accanto a casa, fondazioni e allacci, come nella pagina sui costi per costruire una casa.

Prima di comprare il terreno, controlla anche cosa ci si può costruire: lo spieghiamo nella guida su terreno e permessi per costruire una casa in legno.

Chiedi un preventivo per una casa come questa

Con gli oneri del tuo Comune in mano, il passo successivo è il prezzo della casa. Nelle schede dei produttori trovi sistemi costruttivi, case realizzate e cosa comprende ogni listino. Quando sei pronto, compila il modulo qui sotto con terreno, metratura e tempi: confrontiamo la tua richiesta con i costruttori della rete compatibili con la tua zona.